Цены растут, несмотря на войну: чего ожидать на рынке недвижимости

 

Казалось бы, цены на жилье в Украине должны падать из-за войны. Однако стоимость жилья на рынке недвижимости только растет, особенно в более безопасных регионах страны.

Об этом говорится в статье «Корреспондента».

Что происходит на рынке недвижимости

Если описывать ситуацию в целом, то основные факторы, влияющие на рынок недвижимости в Украине, – это военное положение и экономическая ситуация. На рынок также активно влияют функционирование государственных программ "єОселя" и "єВідновлення" и стабильность их финансирования.

Еще один важный момент – платежеспособность населения. Чем больше она будет падать из-за роста цен, налогов и инфляции, тем меньше у украинцев будет возможности купить собственное жилье.

Также информационный фон серьезно влияет на то, как действуют покупатели и продавцы. Чем спокойнее в новостях, тем больше людей готовы вкладывать свои средства в недвижимость. Прежде всего, это касается тех покупателей, которые приобретают жилье с целью выгодной инвестиции денег. В то же время люди, которые ищут жилье для личного проживания, больше ориентируются не на новости, а на другие факторы: доступность государственных программ, цены на рынке, предложения и т. д.

Из особенностей: после начала войны украинцы стали отдавать предпочтение жилью на нижних этажах, а также газифицированным домам. Важным критерием является наличие рядом укрытия, говорит эксперт по недвижимости Елена Бондарук в беседе с РБК-Украина.

Она добавляет, что из-за дефицита предложений на рынке вторичного жилья увеличился спрос на новостройки. Из последних тенденций - застройщики предлагают квартиры с отделкой, поскольку на них есть повышенный спрос, такое жилье быстрее раскупают, говорит Бондарук.

Еще одна новинка рынка - предлагается аренда квартир с правом выкупа, добавила эксперт. То есть жилье продают с небольшим первым взносом и рассрочкой, при этом оплачивается арендная ставка.

А экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) Юрий Пита в комментарии УНИАН отмечает: сейчас наступил период, когда именно покупатель может диктовать правила. Особенно, если имеет свободные средства и не зависит от ипотеки или госпрограмм. Можно договариваться о цене - и во многих случаях существенно, подчеркнул Пита.

В тему - Трамп назвал город Украины, особенно подходящий для инвестиций в недвижимость – The Wall Street Journal

Эксперт добавил, что владельцы часто готовы к скидкам, особенно если им срочно нужны деньги. И наоборот, продавец сегодня имеет меньше пространства для маневра.

Цены растут

Согласно данным Госстата, в течение первого квартала 2025 года общий уровень подорожания жилья составил 3,9%. При этом первичный рынок за этот период подорожал на 4,3%, а вторичный - на 3,6%.

За год (по сравнению с ценами 1 квартала 2024 года) подорожание квартир составило 11,2%: стоимость первички увеличилась на 14,8%, а вторички - на 9,3%.

Издание ЛУН анализирует: за первый квартал 2025 года 1-комнатные квартиры дорожали немного активнее, чем 2- и 3-комнатные. В частности, за 3 месяца "одиночки" прибавили 4,4% стоимости, а 2- и 3-комнатные - по 4,2%.

На вторичном рынке в первом квартале самый высокий прирост стоимости был зафиксирован в сегменте 1- и 3-комнатных квартир - они подорожали на 3,7%. А 2-комнатные за этот период прибавили 3,5%.

Аналитики ЛУН пишут, что самую высокую среднюю цену на данный момент в стране имеют 1-комнатные квартиры в столице: сейчас они стоят $65 тыс., прибавив за полгода 6% к средней стоимости. Киевские "однушки" снова стали самыми дорогими в стране, превысив среднюю стоимость 1-комнатных во Львове, средняя цена которых скорректировалась до $64,9 тыс. 

В целом, по данным ЛУН, в течение 6 последних месяцев средние цены на 1-комнатные квартиры росли по всей стране, даже в прифронтовых и наиболее обстреливаемых городах. В частности, в Сумах за полгода 1-комнатные подорожали на 15% и достигли отметки в $23 тыс., в Днепре и Одессе такие квартиры подорожали на 13%, до $35 тыс. и $42,8 тыс. соответственно. А в Харькове 1-комнатные за 6 месяцев выросли в цене, в среднем, на 10%, до $22 тыс.

Что касается динамики цен на 2-комнатные квартиры, пишет ЛУН, то средние цены на них тоже растут по всей стране. Причем в процентном выражении наибольший рост в полугодовой ретроспективе продемонстрировали 2-комнатные в Харькове (+17%), Одессе (+13%) и Ровно и Черновцах (+12%). Но лидерами по стоимости остались Киев, где 2-комнатная квартира сейчас стоит, в среднем, $100 тыс., Львов со средней ценой "двушки" $92,5 тыс. и Ужгород со средней стоимостью двухкомнатной $87,5 тыс.

Средняя стоимость трехкомнатных квартир тоже поддерживает тренд на рост: они дорожают почти во всех областях Украины. В частности, в столице 3-комнатные достигли отметки $150 тыс. (+9% за полгода), а в Ужгороде - $110 тыс. (+5% за полгода). Интересно, что во Львове средняя цена на 3-комнатные квартиры осталась почти на уровне 6-месячной давности и составляет, в среднем, $116 тыс.

При этом больше всего за полгода подорожали 3-комнатные квартиры в Харькове (+17%), Виннице (+13%) и Одессе (+11%).

Что будет дальше

По данным портала DIM.RIA, в мае 2025 года цены на квартиры в новостройках выросли в большинстве регионов Украины. Однако уже скоро рынок недвижимости войдет в новую фазу подорожания. Лето обещает стать периодом активного роста спроса и цен, особенно на первичном рынке. В то же время вторичный рынок остается привлекательным для тех, кто стремится к быстрому заселению.

По прогнозам управляющего партнера группы DIM Александра Насиковского, в прошлом году цены на бизнес- и премиум-класс выросли на 10-15%, а в сегменте "комфорт" - до 10%. В 2025-м же можно ожидать еще один скачок на уровне 10-15%.

По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, в 2025 году цены на первичном рынке недвижимости действительно могут вырасти на 15% - при условии, что ситуация в стране стабилизируется. Это связано с ростом стоимости строительных материалов, что влияет на конечную цену жилья.

На вторичном рынке ситуация будет зависеть от внутренней миграции населения. Крупные города могут увидеть повышение цен на жилье:

• До 12% для однокомнатных квартир.

• До 8% для больших планировок.

Таким образом, для покупателей, которые ищут недвижимость на вторичном рынке, этот год может быть благоприятным для покупки по выгодным ценам, но с ожидаемым ростом цен в среднесрочной перспективе.

По мнению Берещак, спрос на недвижимость будет оставаться низким, что обусловлено отсутствием стабильной платежеспособности у населения. Таким образом, инвесторы должны быть готовы к определенной неопределенности на рынке.

Также аналитики делают прогнозы на послевоенное время. На данный момент известно, что рынок недвижимости во время войны понес убытки на сумму более $60 млрд. Кроме того, в стране уже появляется дефицит жилья, потому что застройщики не готовы вкладываться в новые проекты.

"Сейчас мы видим, что у нас появляется стратегический дефицит жилья. Когда война закончится, люди будут возвращаться и встанет вопрос, где эти люди будут жить", -приводит Delo.ua слова основателя ИТ-компании M4U Владимира Даниленко во время Business Wisdom Summit 2025.

По его словам, на первичном рынке недвижимости еще во время пандемии началось жесткое торможение, а начиная с 2022 года рынок постепенно коллапсирует.

Что касается цен на жилье, до войны они подогревались со скоростью 15%, 20%, 25%, но во время войны даже в условиях нестабильного курса цены зацементировались - в 2024 году цены в среднем корректировались на уровне 5-6%, в долларах несколько снизились.

По мнению Даниленко, в случае окончания войны и возвращения людей в Украину, многим из них жилья не найдется. А рынок недвижимости очень инерционен и за месяц он не решит эти проблемы. Поэтому цены на жилье после войны однозначно будут расти.

***

Этот сайт можно найти:

в сети X - https://x.com/PetrenkoIv91719

в Фейсбуке - https://www.facebook.com/profile.php?id=61571568875800